전세·월세 전환 완전정리 — 전환율·계약 체크리스트

전세↔월세 환산 공식

전환율만 알면 전세와 월세는 서로 환산할 수 있습니다.

• 전세 → 월세: 월세 = (전세보증금 − 전환 후 보증금) × 전환율 ÷ 12
• 월세 → 전세: 환산전세 = 월세보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)

예를 들어 전세 3억 원 중 1억 원만 보증금으로 남기고 나머지 2억 원을 월세로 돌린다면, 전환율 4.5%일 때 월세는 2억 × 4.5% ÷ 12 = 75만 원이 됩니다. 같은 조건이라도 전환율이 높아질수록 월세는 커집니다.

법정 전환율 상한은 어떻게 정해질까

주택의 경우 임대료를 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 법정 전환율 상한이 있습니다. 상한은 다음 둘 중 낮은 값입니다.

• 연 10%
• 한국은행 기준금리 + 2%

예를 들어 기준금리가 2.5%라면 ‘기준금리 + 2% = 4.5%’가 되어, 10%보다 낮은 4.5%가 상한이 됩니다. 참고로 이 가산비율은 2020년 9월 개정으로 종전 +3.5%에서 +2%로 낮아졌습니다.

실제 전환율과 유불리

법정 상한은 ‘여기까지’라는 한도일 뿐, 실제 전환율은 당사자 합의로 정해집니다. 시장에서는 보통 4~6% 수준에서 결정됩니다. 중요한 건 방향에 따른 유불리입니다.

• 전세를 월세로 전환할 때 전환율이 낮을수록 임차인에게 유리합니다. 같은 보증금을 돌려도 매달 낼 월세가 줄기 때문입니다.
• 반대로 전환율이 높으면 임대인이 유리해집니다.

그래서 전환율은 계약 협상에서 반드시 확인하고 조정해야 할 숫자입니다. 같은 전세보증금이라도 일부만 월세로 돌릴지, 전액을 돌릴지에 따라 매달 부담이 달라지므로, 전환 후 남길 보증금 규모와 전환율을 함께 놓고 여러 조합을 비교해 보는 것이 좋습니다. 목돈 여유가 있다면 보증금을 많이 남겨 월세를 낮추고, 현금 유동성이 필요하면 보증금을 줄이는 식으로 자신의 자금 상황에 맞춰 조정하면 됩니다.

계약 전 체크리스트

전환율만큼 중요한 것이 보증금을 안전하게 지키는 절차입니다. 계약 전후로 다음을 반드시 확인하세요.

• 등기부등본 확인 — 근저당·가압류 등 선순위 권리와 실제 소유자를 계약 직전과 잔금일에 다시 확인합니다.
• 확정일자·전입신고 — 전입신고로 대항력을, 확정일자로 우선변제권을 확보해야 보증금을 지킬 수 있습니다.
• 보증금 반환보증 — 전세보증금반환보증에 가입하면 집주인이 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 반환합니다.
• 중개수수료(복비) 상한 — 거래금액 구간별 요율 상한이 정해져 있으니, 상한을 초과해 청구하는지 확인합니다.

특히 대항력과 우선변제권은 전입신고와 확정일자를 갖춘 다음 날부터 효력이 생기므로, 잔금과 이사, 전입신고를 같은 날 마치고 확정일자까지 받아 두는 것이 안전합니다. 전환 과정에서 보증금 규모가 바뀌면 계약서에 변경 내용을 명확히 반영하고, 바뀐 보증금 기준으로 반환보증 한도도 다시 점검하세요.

자주 묻는 질문

전환율과 계약 조건은 지역·시점·당사자 합의에 따라 달라지며, 법정 상한은 상황에 따라 다르게 적용될 수 있습니다. 본 글과 계산기는 추정치이며, 정확한 내용은 공인중개사·관련 기관에 확인하세요. 면책조항 전문 보기